Tahliye taahhütnamesi, kiralanan taşınmazın teslim edildiği tarihten sonra verilen, kiracı tarafından hazırlanan, kiralanan taşınmazın, belirtilen tarihte boşaltılacağının taahhüdü veren yazılı bir beyandır. Yani kiracı, tahliye taahhütnamesinde tahliye taahhütnamesinde belirlenen tarihte taşınmazı boşaltacağını beyan, taahhüt eder.
Kiracı tarafından hazırlanan ve geçerlilik şartlarını sağlayan bir tahliye taahhütnamesi varsa kiracı, kiralanan taşınmazı boşaltmak zorundadır. Eğer kiracı, tahliye taahhütnamesi ile belirlenen tahliye tarihinde kiralanan taşınmazı boşaltmaz ise kiraya veren icra takibi başlatmak veyahut dava açmak suretiyle kiracıyı, kiralanan taşınmazdan çıkarabilir. Şöyle ki;
Kiracının, kiralanan taşınmazı boşaltmayı taahhüt ettiği tarihten 1 ay içinde kiracıya veren, tahliye davası açabilecektir.
Kiracının kiralanan taşınmazı boşaltmayı taahhüt ettiği tarihten 1 ay içinde kiraya veren icra dairesinde icra başlatabilir.
Türk Medeni Kanununun m. 352 göre, tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için aşağıda yer alan koşullar mevcut olmalıdır.
Kiracı, kiralanan taşınmazı, tahliye taahhütnamesi ile belirlenen bir tarihte tahliye etmeyi taahhüt ettiyse kiralanan taşınmazı mutlaka tahliye etmelidir. Aksi halde kiraya veren, taahhütnamede yazılan tahliye tarihinden başlayarak 1 ay içinde tahliye talepli icra takibi başlatarak veya tahliye davası açarak kira sözleşmesini sonlandırabilir.
Kiraya veren, geçerlilik şartlarını sağlayan tahliye taahhütnamesi ile taahhütte yazan tahliye tarihinden başlayarak 1 ay içinde icra takibi başlatarak kiralanan taşınmazın tahliyesini talep edebilir. Bunun üzerine icra dairesi tarafından kiracıya, kiralanan taşınmazın 15 gün içinde tahliyesinin ve tesliminin ihtarını içeren bir icra emri gönderilir. Kiracı kendisine tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra takibine itiraz edebilir. Bu durumda kiraya veren itirazın kaldırılması davası ya da tahliye davası açabilecektir. Kiracının itiraz etmemesi durumunda ise icra dairesi aracılığıyla kiralanan taşınmaz tahliye edilir ve kiraya verene teslimi sağlanır.
Kiraya veren, geçerlilik şartlarını sağlayan tahliye taahhütnamesi ile taahhütte yazan tahliye tarihinden başlayarak 1 ay içinde tahliye davası açabilir. Bu davada görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Bu dava ortalama 12-15 ay sürmektedir. Mahkeme tarafından davanın kabul edilip tahliye kararı verildiğinde kiraya veren, bu tahliye kararı ile tahliye talepli ilamlı icra takibi başlatabilir. İcra takibinin başlatılabilmesi için tahliye kararının kesinleşmesi beklenmez. Kiracı, açılan ilamlı takibe itiraz etse de bu itiraz takibi durdurmaz ve icra dairesi aracılığıyla kiralanan taşınmaz tahliye edilirerek kiraya verene teslim edilir.
Yukarıda da izah edildiği üzere kiraya veren, kiralanan taşınmazın tahliyesi için icra takibi başlatabileceği gibi dava yoluna da gidebilir. Ancak icra takibi yolu, taşınmazın daha kısa sürede tahliye edilmesini sağlar. Çünkü icra takibi, dava yoluna göre daha pratik ve hızlıdır.
Kiracı tarafından geçerlilik şartlarını sağlayan bir tahliye taahhütnamesi verilmiş ise kiracıya herhangi bir ihtar gönderilmesine gerek yoktur. Eğer geçerlilik şartlarını sağlayan bir taahhüt var ise bu, kiracının belirlenen tarihte taşınmazı tahliye edeceği anlamına gelir. Bu nedenle kiraya verenin, kiracıya herhangi bir ihtarname gönderme zorunluluğu yoktur.
Eğer kiracı, usulüne uygun bir şekilde tahliye taahhütnamesini imzalayarak kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını taahhüt ettiyse, belirlenen tarihte taşınmazı boşaltmak zorundadır. Aksi durumda kiraya verenin icra takibi başlatma veya dava açma hakkı doğacaktır.
Tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarından biri de yazılı olmasıdır. Tahliye taahhütnamesi yazılı değilse geçerli değildir. Bu nedenle sözlü bir tahliye taahhütnamesi geçersiz bir taahhütnamedir.
Kiraya veren, tahliye talepli icra takibi başlatırsa ve kiracı bu takibe itiraz etmezse takip kesinleşir ve kiracı, icra emrinin kendisine tebliğinden itibaren 15 gün içinde taşınmazı tahliye eder. Ancak eğer kiracı, bu icra takibine itiraz ederse bu durumda kiraya veren dava açmak durumunda kalacaktır. Bu dava da ortalama 8-10 ay sürer.
Kiraya veren eğer tahliye davası açarsa, tahliye kararı verilmesi yaklaşık 15-16 ay sürecektir. Mahkeme tarafından tahliye kararı verildikten sonra da kiraya verenin bu karara dayanarak ilamlı icra takibi başlatması gerekecektir. Bu nedenle icra takibi açılarak kiracının tahliyesini sağlamak dava yoluna göre daha kısa sürer.
Tahliye davalarında görevli olan mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri'dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Aynı şekilde tahliye davası, davalının yerleşim yeri ve sözleşmenin ifa edileceği kararlaştırılan yerde de açılabilecektir.
Kiracının, kiralanan taşınmazı boşaltmayı taahhüt ettiği tarihten 1 ay içinde kiraya veren tahliye davası veya icra takibi başlatmalıdır. 1 aylık süre hak düşürücü süre niteliği taşır. 1 aylık sürenin geçmesinden sonra tahliye taahhütnamesi dayanarak kiralanan taşınmazın tahliyesi mümkün değildir. Çünkü bu sürenin geçmesiyle tahliye taahhütnamesi geçerliliğini kaybeder. Aynı şekilde kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda da tahliye taahhütnamesi geçerliliğini kaybedecektir.
Uygulamada kiraya verenler çoğu zaman kiracılardan boş bir tahliye taahhütnamesi almaktadır. Kiracı bu taahhütnameye yalnızca isim ve soy ismini yazıp imza atar. Kiraya veren ise kiracı tarafından imzalanan bu taahhüdü tarihler doldurmak suretiyle tamamlar. Devamında ise bu taahhütname ile icra takibi başlatarak veya dava açarak kiralanan taşınmazı tahliye eder.
Söz konusu tahliye taahhütnamesinin kiralanan taşınmazın tesliminden önce verildiği, düzenleme ve tahliye tarihlerinin sonradan kiraya veren tarafından doldurularak tamamlandığı kiracı tarafından ispatlanmalıdır. Bu hususların ispat yükü kiracıya aittir. Kiracı eğer tahliye taahhütnamesinin kiralanan taşınmazın tesliminden önce verildiğini, düzenleme ve tahliye tarihlerinin sonradan kiraya veren tarafından doldurularak tamamlandığını ispat edemezse tahliye taahhütnamesi geçerlidir. Özetle, tahliye taahhütnamesindeki tarihlerin sonradan doldurulması taahhütnameyi geçersiz hale getirmez.
Yargıtay'ın yerleşik içtihatları uyarıca, kiracıdan sadece imzalı alınıp kiraya veren tarafından sonradan tarihleri doldurulan tahliye taahhütnamesi geçerli sayılır. Buna göre kiracının imzasını içeren tahliye taahhütnamesi, kiraya veren tarafından sonradan doldurulsa bile geçerli sayılır.