Kira hukuku ve Tahliye davaları, kiraya veren ev sahipleri veya çatılı iş yeri sahipleri ile kiracılar arasındaki ilişkiyi ve hukuki sorunları ,uyuşmazlıklarının dava yolu ile çözüme kavuşmasıdır.
Kira hukukunda en çok olan uyuşmazlıklar, kiracıların kirayı ödememesi, kiraya verenin, kiralanan yeri satması ya da kiraya veren kişinin, ihtiyaç nedeniyle kiracıları kiralanan yerden çıkartması gibi durumlar olup bu uyuşmazlıklarda tahliye süreçleri gündeme gelir.
Tahliye Davaları Nedir?
Tahliye davaları, kiraya verenin, belirli haklı nedenlerle kısacası kanunda sayılı olan nedenler dolayısıyla kiracıyı söz konusu evden ya da iş yerinden çıkartmak için başvurduğu bir dava türüdür. Kira hukuku ve kira sözleşmelerine ilişkin kanun maddeleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda düzenlenmiştir.
Tahliye Davaları Hangi Nedenlerle Açılır?
Tahliye davasının hangi nedenlerle açılacağı hususu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda tek tek düzenlenmiştir. Şöyle ki önemli husus kiracının, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin maddelerine uyup uymadığıdır. Örneğin; Kiracı, kirasını ödemiyorsa, kiracı sürekli kirasını geç veya eksik ödüyorsa, kiracı, komşuları rahatsız ediyorsa, kiracı kiralanan taşınmaza zarar veriyor ya da özenli kullanmıyorsa, kiracının yazılı tahliye taahhüdü vermesi, şeklinde sıralanabilir
Tahliye davaları, sadece kiracıdan kaynaklı durumlar nedeniyle değil, kiraya veren tarafından kaynaklanan nedenlerle de açılabilmektedir. Örneğin; Kiraya veren kişinin, kiralanan ev ya da iş yerine ihtiyaç duyması.
Kanunda düzenlenen tahliye davası nedenleri sıralamak gerekirse;
- Kiracının, kiraya verene yazılı şekilde tahliye taahhüdü vermesi
- Kiraya verenin konut ya da iş yerine ihtiyaç duyması
- Kiralanan konut ya da iş yerinin yeni malikinin ihtiyacı
- Kiralanan yerin yeniden inşa edilmesi ya da kiralanan yerin imarı, onarılması
- Kiracıya kirayı ödememesinden kaynaklı iki defa ihtar çekilmesi
- Kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli bir konutunun bulunması
- Kiracının, komşulara saygı göstermemesi ya da komşuları rahatsız etmesi
- Kiracının kiralanan yere zarar vermesi
- Kiracının ödemediği kiralara ilişkin tahliye talepli icra takibi açılması
Yukarıda sıralanan nedenlerin detaylı açıklaması sitemizin makaleler kısmında ele alınmıştır.
Tahliye Davaları Hangi Sürede Açılır?
- Kiracı, kirasını ödemiyorsa kiraya veren kiracıya yazılı olarak en az 30 gün süre verebilir. Kiracı bu sürede de kirasını ödemezse kiraya veren temerrüt nedeniyle kiracıya tahliye davası açabilir.
- Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişinin konut ya da iş yerine ihtiyaç duyduklarında ya da kiralanan yerin onarımı, değiştirilmesi zorunlu olduğu durumda belirli süreli kira akitlerinde süre sonunda, belirsiz süreli kira akitlerinde ise fesih dönemine veya sözleşmede belirtilen süreden itibaren 1 ay içinde tahliye davası ile sözleşmeyi sona erdirebilir.
- Kiralanan evi ya da iş yerinin yeni maliki taşınmazı satın aldığı günden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya yazılı ihtarname ile bunu bildirmelidir. Bu yazılı bildirimde, bundan kira bedellerinin kendisine ödenmesini ve bunun için banka bilgilerini yazması gerekmektedir. Fakat yeni malik, kiracının çıkmasını istiyorsa ve kendisinin ihtiyacı varsa 1 ay içerisinde bildirimde bulunduktan 6 ay sonra tahliye davası açabilecektir.
- Kiracı, yazılı tahliye taahhütnamesine uymayarak taşınmazı boşaltmamış ise kiraya veren, kiracının boşaltmayı taahhüt ettiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde icraya başvurarak ya da dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
- 1 yıldan az süreli kira akitlerinde kira süresi boyunca kiracı, kira bedelini ödemez ise kendisine 2 haklı ihtarda bulunulur ve kiraya veren kira süresinin bitiminden ve ihtarların yapıldığı tarihten itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açabilir.1 yıl ve daha uzun süreli kira akitlerinde, kiracı1 yıl ya da 1 yıldan uzun olan kira yılını aşan bedeli ödemediği için 2 haklı ihtarda bulunulmuşsa kiraya veren, kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içerisinde tahliye davası açabilir.
Tahliye Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?
Tahliye davası, ilamsız icra yolu ile açılacaksa görevli mahkeme İcra Mahkemeleri olup bunun dışında olacak tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Tahliye davalarında yetkili yer mahkemesi davalının yerleşim yeri mahkemesi ya da kira sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesidir.
Tahliye Kararı Alındıktan Sonra Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Tahliye davası sonunda mahkeme tarafından kiracının tahliyesine karar verilmişse, kiracı, kiralanan yeri tahliye etmek zorundadır. Ancak kiracı mahkeme kararını uymaz ve kiralanan yeri tahliye etmez ise kiraya veren, mahkeme kararına ilişkin icra yolu ile kiracıyı çıkartabilir.
