Kira sözleşmesinin imzalandığı gün tarafların öngöremediği, sözleşmenin imzalandığı tarihten sonra meydana gelen olağanüstü durumlar söz konusu olabilir. Olağanüstü durumların ortaya çıkması nedeniyle kira sözleşmesinin taraflarından sözleşmeyi ifa etmelerini beklemek hakkaniyet ilkesine aykırı olacaktır. Nitekim meydana gelen olağanüstü koşullar sözleşmenin ifasını güçleştirebilir veyahut imkansız kılabilir. Bu gibi durumlarda sözleşmenin ifasında zorluğa düşen taraf kira sözleşmesinin uyarlanmasını talep edebilir.
Kira bedelinin uyarlanması davasının açılması için öngörülemeyen durumların ortaya çıkması gerekir. Bunlara, Covid-19 gibi salgın hastalıklar, kiralanan taşınmazın değerinin öngörülemeyecek şekilde artması veya azalması, ülke ekonomisinde meydana gelen enflasyon, devalüasyon gibi ekonomik kriz yaratan durumların yaşanması gibi sebepler örnek olabilir.
Bununla birlikte kira sözleşmesinin taraflarından biri, sözleşmenin maddelerinde aleyhine dengelerin bozulmuş olması durumunda bu dengenin bozulması nedeniyle sözleşmenin ifasını yerine getiremez duruma geldiği takdirde kira bedelinin uyarlanması davası açabilir.
Kira bedelinin uyarlanması davalarında gelecek kira dönemine ilişkin uyarlama talep edilebilirken, geçmiş kira dönemlerine ilişkin uyarlama talep edilmez. Bununla birlikte bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde ve belirli süreli kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinini bitimine 1 yıl kalması halinde kira bedelinin uyarlanması davası açılamaz.
Kira bedelinin uyarlanması davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri'dir.
Kira bedelinin uyarlanması davasında hakim, meydana geldiği iddia edilen olağanüstü durumu inceler, gerekli görmesi durumunda dava konusu taşınmazın olduğu yerde keşif yapar ve günün koşullarına uygun bir kira uyarlaması yapar. Kira bedelinin uyarlanması davasında sonucunda hakimin belirlediği yeni kira miktarı, kira sözleşmesinde belirlenen tutarın yerine geçer.